La reconversión de locales comerciales vacíos en unidades residenciales emerge como una oportunidad de inversión en el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires. Pero no se trata de un negocio para improvisar: requiere verificar factibilidad normativa, urbanística y consorcial antes de avanzar con cualquier inversión. El primer paso, según Mariano García Malbrán, presidente de CAMESI, es la factibilidad previa: verificar si el uso residencial está permitido por el Código Urbanístico, revisar el reglamento de copropiedad si el local está en un edificio, y analizar si el inmueble puede cumplir las condiciones de habitabilidad exigidas en iluminación, ventilación, altura, instalaciones y medios de salida.
Los costos varían significativamente según el estado inicial del local. García Malbrán establece tres rangos de referencia para 2026: una intervención simple puede oscilar entre US$600/m² y US$900/m² cuando no hay grandes cambios estructurales; una refacción integral —que incluye baño, cocina, electricidad, pisos, cielorrasos, carpinterías y ventilación— va de US$900/m² a US$1.400/m²; y los casos complejos con patrimonio, accesibilidad o reforma de reglamento de propiedad horizontal superan esos valores. A eso se suman honorarios profesionales, derechos, tasas y una reserva de contingencia mínima del 10% al 15%.
En cuanto a los tiempos, un proceso sin conflictos de consorcio ni objeciones técnicas puede completarse en tres a cinco meses. Pero si hay que modificar el reglamento de propiedad horizontal o intervenir en un inmueble con protección patrimonial, el plazo puede extenderse hasta los 12 meses. “El tiempo no lo define solo la obra, muchas veces lo define la documentación”, señaló García Malbrán.
La rentabilidad depende centralmente del precio de compra. “El negocio aparece cuando el inversor logra comprar el local con un descuento relevante respecto de un departamento comparable y cuando el costo de conversión no se come ese diferencial”, explicó García Malbrán. Como referencia, si una unidad comparable rinde 5,8% bruto anual pero el inversor queda posicionado un 20% por debajo del valor de un departamento equivalente, la renta bruta sobre capital invertido puede acercarse al 7,2%. “No todos los locales sirven, pero los que sirven pueden ser un producto muy atractivo: planta baja, acceso independiente, bajas expensas, apto para adultos mayores o alquiler temporario si cumple la normativa”, destacó.
La advertencia central de García Malbrán resume la lógica del negocio: “Un local barato que no puede transformarse legalmente en vivienda puede terminar siendo caro. Un local correcto, bien ubicado y bien reconvertido puede transformar un activo comercial vacante en una unidad residencial rentable y con demanda.”
Fuente: La Nación — Leé la nota completa
