Vender la casa y seguir habitándola: una tendencia que crece en el mercado inmobiliario
Las ventajas de esta herramienta para propietarios e inversores. Casos de éxito en Europa, el valor de la liquidez y el potencial del mecanismo en Argentina.
En Europa, los adultos mayores optan cada vez más por una alternativa que combina lo mejor de dos mundos: obtener liquidez inmediata sin tener que abandonar la vivienda en la que construyeron su vida.
Se trata de la venta de la “nuda propiedad” con usufructo vitalicio, un mecanismo que permite transferir la titularidad de una casa a un comprador, pero conservar el derecho a habitarla hasta el final de los días.
Experiencias de éxito
En Francia, donde la figura es conocida como “viager”, el sistema funciona desde hace décadas. También es común en España e Italia, y se ha convertido en una herramienta financiera que brinda soluciones a propietarios e inversores.
Para los primeros, significa transformar ladrillos en dinero “contante y sonante” sin perder el techo. Para los segundos, la posibilidad de adquirir un inmueble a un valor sensiblemente menor al de mercado y esperar una plusvalía casi asegurada.
Para el adulto mayor, la ventaja más evidente es la liquidez inmediata: obtiene recursos para gastos médicos, viajes, proyectos personales o simplemente mejorar la calidad de vida, mientras reside en el mismo lugar de siempre.
A eso se suma la seguridad jurídica: el usufructo queda registrado en escritura pública y no puede ser revocado salvo acuerdo expreso.
Además, el esquema ordena herencias y reduce los conflictos familiares, algo habitual en sucesiones de patrimonios inmobiliarios. A diferencia de la hipoteca inversa, esta modalidad no genera deudas ni intereses, lo que se traduce en mayor tranquilidad.
Una tendencia en crecimiento: vender la casa sin salir del hogar, una revolución en el mercado.
El atractivo para el comprador tampoco es menor. Las propiedades bajo este sistema suelen adquirirse con rebajas de entre el 30 y el 60% sobre el mercado, según la edad del usufructuario: a más años del propietario, menos descuento.
Una vivienda valuada en 150.000 dólares, por ejemplo, puede venderse entre 70.000 y 90.000 si el titular supera los 80 años.
En Francia, lo habitual es pactar un pago inicial con una mensualidad —“renta viagera”— hasta el fallecimiento, mientras que en España predomina el pago único.
Otro punto a tener en cuenta es la distribución de gastos. En general, el nudo propietario asume los impuestos inmobiliarios, las expensas extraordinarias y los costos de escrituración, mientras que el usufructuario se hace cargo de los servicios básicos y de las expensas ordinarias. Así se equilibran las responsabilidades y se protege a ambas partes.
Una herramienta con gran potencial local
Hoy, el 12% de los argentinos tiene más de 65 años, mientras que en Europa la proporción supera el 20%.
En el país existe la figura de la donación con reserva de usufructo, utilizada habitualmente de padres a hijos para ordenar herencias y evitar procesos sucesorios. Pero este acuerdo de beneficio mutuo entre adultos mayores e inversores aún no se instaló como práctica corriente.
El apego cultural a la herencia, la desconfianza en la seguridad jurídica y la falta de plataformas especializadas son en parte la explicación.
No obstante, la combinación de una población cada vez más envejecida, con propiedades valiosas e ingresos bajos, más la escasez de crédito hipotecario podría impulsar su llegada.
“Es una herramienta con gran potencial para un segmento que crece: adultos mayores propietarios que necesitan liquidez sin mudarse. En Europa es un mercado maduro; en Argentina falta difusión y seguridad jurídica. Pero puede instalarse como una opción atractiva para inversores y para quienes buscan transformar su propiedad en calidad de vida”, señala Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).
