La venta de la nuda propiedad con usufructo vitalicio —muy extendida en países como Francia, España e Italia— empieza a ganar atención en Argentina como una herramienta que permite a los adultos mayores acceder a liquidez inmediata sin abandonar su vivienda.
El mecanismo consiste en transferir la titularidad del inmueble, mientras el propietario conserva el derecho de uso y habitación hasta el final de sus días. Para el vendedor, representa la posibilidad de transformar su patrimonio en recursos disponibles sin endeudarse; para el comprador, una oportunidad de adquirir una propiedad con descuentos que pueden oscilar entre el 30% y el 60% del valor de mercado.
Según Mariano García Malbrán, presidente de CAMESI, esta alternativa tiene espacio para crecer:
“Es una herramienta con gran potencial para un segmento que crece. En Europa es un mercado maduro; en Argentina falta difusión y seguridad jurídica, pero el contexto demográfico podría impulsar su desarrollo.”
En Europa, el sistema —conocido como viager en Francia— funciona desde hace décadas y se consolidó como una solución financiera para propietarios e inversores. En estos acuerdos, los gastos se distribuyen: el nudo propietario suele asumir impuestos y expensas extraordinarias, mientras que el usufructuario afronta servicios y expensas ordinarias.
En Argentina, la figura todavía no se ha masificado. El apego cultural a la herencia, la necesidad de mayor certeza jurídica y la ausencia de plataformas especializadas explican parte del rezago. Sin embargo, el envejecimiento poblacional y la falta de crédito hipotecario podrían impulsar su adopción: hoy, el 12% de los argentinos tiene más de 65 años y uno de cada cuatro vive solo, muchas veces en viviendas que superan sus necesidades actuales.
Más allá de su potencial inversor, la nuda propiedad propone un cambio de mirada sobre la vivienda: no solo como un lugar para habitar, sino también como un instrumento de planificación patrimonial. Su desarrollo podría ampliar alternativas para propietarios e inversores y sumar dinamismo a un mercado que necesita nuevas herramientas.
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