Luego de que la Comisión Nacional de Valores (CNV) aprobara la Resolución General N°1069, que incorpora, en su primera etapa, la reglamentación final de tokenización para los denominados Activos del Mundo Real (Real World Assets), las inversiones inmobiliarias dieron un paso inédito hacia una verdadera democratización.
¿Qué implica la nueva regulación de tokenización inmobiliaria?
Tal como explicaron desde el Ministerio de Economía, al amparo de la Ley N° 27.739, se establece un marco regulatorio moderno e innovador para establecer reglas de juego claras y específicas para la representación digital de valores negociables mediante el uso de Tecnologías de Registro Distribuido (TRD) u otras tecnologías similares. Al referirse a esta regulación pionera e innovadora, sumaron que “mediante esta regulación se incorpora la representación digital de valores negociables como una especie particular dentro del género de Tokenización, propendiendo a que las operaciones realizadas con dichos instrumentos reúnan condiciones de seguridad, inmutabilidad, verificabilidad, fungibilidad, integridad, transferibilidad, trazabilidad y se otorga la equivalencia funcional respecto de las representaciones tradicionales, ya sean cartulares o escriturales”.
Cómo funciona la tokenización en bienes raíces
En materia de bienes raíces, tokenizar consiste en dividir un departamento, por ejemplo “en partes” y representar en un “papel digital” (token) esa fracción del activo. Esto se registra en una blockchain, un tipo de red digital, pero que, a diferencia de las bases de datos convencionales, está descentralizada y es inmutable, es decir, no puede ser alterada ni controlada por una sola entidad. Entre otras ventajas, se puede fragmentar el activo y que varios participen de los flujos de fondos que genera.
En el caso de las propiedades, lo que se tokeniza no es el inmueble en sí, sino un documento legal que respalda su tenencia (como un fideicomiso o un boleto de compraventa). Ese documento se fracciona, y cada token representa un derecho personal: el uso de la propiedad, un porcentaje de la renta que genere o una parte del valor de una futura venta.
En definitiva, lo que se reglamentó es un régimen de Tokenización para Fideicomisos Financieros y Fondos Comunes de Inversión Cerrados con oferta pública, que estén compuestos por activos del mundo real (real world assets) u otros bienes admisibles que no sean valores negociables con negociación en mercados habilitados del país. Es la primera vez que la CNV reconoce la tokenización como una herramienta válida dentro del mercado de capitales. Desde la CNV explicaron que el régimen se implementará a través de un sandbox regulatorio por el término de un año: se crea un entorno de prueba controlado para que las empresas exploren esta tecnología y evalúen el impacto de la tokenización.
La tokenización estará a cargo de una entidad especializada en tecnologías de registro distribuido (TRD), registrada o no como Proveedores de Servicios de Activos Virtuales (PSAV). Los PSAV intervinientes serán responsables de comercializar los valores negociables representados digitalmente y de la administración, custodia y gestión del entorno digital. También, se admite que el inversor de la representación digital pueda solicitar en cualquier momento el reemplazo de aquella por formas tradicionales.
Ventajas para inversores pequeños y el mercado inmobiliario
Entre lo más destacado de la normativa está el hecho de que se habilita a desarrolladores inmobiliarios a estructurar proyectos con mayor transparencia y profesionalismo, permitiendo la participación de inversores pequeños y medianos que antes no encontraban canales de acceso a este tipo de negocio. Esta medida que aporta trazabilidad, seguridad y eficiencia representa un hito en la modernización del mercado de capitales, una verdadera revolución para el sistema financiero argentino y marca el rumbo del mercado inmobiliario, para volverlo más abierto y transparente.