La eliminación del impuesto cedular y la exención de Ganancias para alquileres residenciales mejoran la rentabilidad, reducen costos y generan expectativas de mayor actividad.
La reciente aprobación de la Ley de Modernización Laboral en el Congreso Nacional trajo consigo un cambio de paradigma para el Real Estate en Argentina. Aunque el núcleo de la norma se centra en la flexibilización de las condiciones de empleo, el artículo 192 introdujo modificaciones tributarias que ya están vigentes y que buscan simplificar el esquema impositivo para generar mejores condiciones de inversión.
Este nuevo escenario legislativo pretende abaratar las operaciones y dinamizar un mercado que se encontraba a la espera de señales claras de incentivo fiscal.
El contexto actual está marcado por una reforma que exime del impuesto cedular a la venta de inmuebles y libera del Impuesto a las Ganancias a los alquileres destinados a vivienda.
Estas medidas, que ya han sido publicadas en el Boletín Oficial, rigen con efecto retroactivo al 1° de enero de 2026, lo que significa que el beneficio impacta de lleno en el presente año fiscal para personas humanas y en el ejercicio en curso para las sociedades.
Los especialistas en materia tributaria coinciden en que estas acciones mejoran significativamente la ecuación económica de cualquier transacción.
Un incentivo para la rotación de activos
Uno de los pilares de esta reforma es la eliminación del impuesto cedular que gravaba la ganancia obtenida en la venta de propiedades adquiridas a partir del año 2018.
Hasta la entrada en vigencia de esta ley, el sistema establecía una alícuota del 15% sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Para dar un ejemplo, el tributarista Sebastián Domínguez señaló que una persona que vendía una propiedad a USD 100.000 debía afrontar un pago de USD 15.000 solo por este concepto.
Pero bajo el nuevo esquema, ese costo desaparece por completo para las personas humanas y sucesiones indivisas que no realicen la actividad de manera habitual.
Esta modificación fue vista por los operadores del sector como una corrección necesaria a las distorsiones generadas por reformas anteriores ya que desaparece la segmentación artificial que existía entre las propiedades según su fecha de adquisición.
Al haberse eliminado previamente el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) para propiedades compradas antes de 2018, la actual exención de Ganancias para las compras posteriores unifica el mercado: ahora, lo relevante es que el vendedor sea un particular no recurrente, sin importar cuándo compró el bien ni qué destino le dará el nuevo dueño. Esto promete dinamizar la rotación de activos, lo que se espera que favorezca especialmente al mercado de unidades usadas que muchas veces quedaba estancado por estos costos adicionales.
Sobre este punto, Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), ofreció una visión optimista sobre el alivio que esto implica para los actores del mercado: “La eliminación del impuesto cedular y la exención de Ganancias para alquileres residenciales representan un alivio fiscal significativo, que mejora la rentabilidad para inversores y propietarios, impulsando un mercado inmobiliario más dinámico y accesible”.
Alquileres y rentabilidad: el nuevo horizonte para el inversor
El segundo gran eje de la reforma impacta directamente en el mercado locativo. La exención del Impuesto a las Ganancias sobre los ingresos provenientes de alquileres destinados a casa habitación es una medida que busca incentivar de manera urgente la oferta de viviendas.
A diferencia de la compraventa, este beneficio no discrimina por habitualidad, alcanzando tanto a quien tiene una sola unidad en alquiler como a grandes propietarios o sociedades.
El impacto en la rentabilidad neta es contundente. Según informes técnicos, un contribuyente sujeto a la alícuota máxima del tributo (35%) podría percibir una mejora de su rentabilidad cercana al 60% gracias a esta exención.
Este incremento en la liquidez devuelve el atractivo a los ladrillos frente a otras opciones financieras, incentivando la formalización de los contratos locativos y la entrada de nuevos capitales al segmento de departamentos de uno, dos y tres ambientes.
Se trata de un cambio de clima fundamental para la recuperación del sector. Al respecto, el presidente de CAMESI subrayó la importancia de este nuevo escenario para atraer capitales: “Estas medidas generan expectativas positivas al facilitar la entrada de nuevos actores y fomentar la inversión, aunque será fundamental acompañarlas con políticas que garanticen la transparencia y sostenibilidad del sector”.
La combinación de poder alquilar con renta exenta y vender en un futuro sin pagar por la ganancia de capital configura un esquema de inversión altamente competitivo.
Los analistas esperan que esto reduzca la postergación de operaciones y aumente la demanda de propiedades destinadas específicamente a la renta residencial. En última instancia, se busca que el mercado inmobiliario recupere su rol como motor de la economía nacional.
Como conclusión de este proceso de transformación, García Malbrán sintetizó el potencial de la reforma: “El nuevo esquema fiscal abre una ventana de oportunidad para reactivar operaciones postergadas, aumentar la oferta de viviendas disponibles y, en consecuencia, potenciar el crecimiento económico a través de un mercado inmobiliario más ágil y competitivo”.
