Analizamos la evolución del crédito hipotecario y definimos los pilares necesarios para transformar la reactivación actual en un sistema competitivo y permanente para la clase media.
Desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) monitoreamos y analizamos la evolución de un sector vital para el acceso a la vivienda y el desarrollo del mercado inmobiliario. En un contexto de cambios constantes, este informe busca aportar claridad sobre la situación actual y los desafíos estructurales que enfrenta Argentina para consolidar un mercado de crédito hipotecario sólido y previsible.
El mercado hipotecario atraviesa actualmente una etapa de ajuste. Recientemente, el Banco Nación, líder en el segmento, elevó la tasa nominal anual de su línea UVA del 6% al 6,7% para la adquisición de vivienda única. Este movimiento responde a un incremento en los costos de fondeo, evidenciado en sus últimas emisiones de deuda en el mercado de capitales.
No obstante, el sistema muestra señales de dinamismo: en julio se desembolsaron US$ 202 millones en créditos UVA, el volumen mensual más alto desde diciembre pasado, aunque todavía se sitúa por debajo de los promedios de 2025.
Por otro lado, algunas entidades están ajustando sus condiciones para ampliar el universo de tomadores. Es el caso del Banco Ciudad, que recientemente extendió sus plazos máximos de financiación de 20 a 25 años e incrementó el monto máximo prestable, permitiendo reducir la cuota inicial necesaria para calificar.
La inflación viene desacelerándose –el último dato oficial disponible es 1,9% mensual en junio y el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) proyectaba alrededor de 2% para julio– y algunas entidades volvieron a competir en tasa. Hoy se encuentran ofertas desde aproximadamente UVA +6,7% en Banco Nación y UVA +7,5% en BBVA bajo determinadas condiciones, mientras que varias líneas privadas se ubican alrededor de UVA +9,5% o más.
Desde el Gobierno, el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, ha enfatizado la necesidad de un “cambio de chip” en el sector bancario. El funcionario sostiene que el desarrollo de un mercado a gran escala exige que los bancos busquen activamente el ahorro de los argentinos para transformarlo en crédito de largo plazo. Asimismo, el Gobierno apuesta a reformas en el mercado de capitales que faciliten la securitización de hipotecas y la creación de nuevos instrumentos financieros vinculados a la construcción.
De la reaparición a la normalización
Para Mariano García Malbrán, presidente de CAMESI, Argentina está entrando en una “segunda etapa” del crédito hipotecario. Tras la reaparición del mercado en 2024 y su aceleración en 2025, el 2026 se perfila como un año de recalibración, caracterizado por un aumento en las exigencias de los bancos y una desaceleración en la incorporación de nuevos deudores.
García Malbrán destaca que, si bien la baja de la inflación es un signo positivo, el problema de fondo sigue siendo la falta de profundidad financiera, con un crédito al sector privado que apenas representa el 12,5% del PBI. En este sentido, subraya que para alcanzar un mercado verdaderamente masivo se deben cumplir cinco condiciones fundamentales:
- Estabilidad macroeconómica sostenida con inflación baja.
- Convergencia de tasas reales hacia niveles competitivos, ya que los niveles actuales de UVA + 7% a +10% siguen siendo elevados.
- Desarrollo de un mercado secundario mediante la securitización, permitiendo a los bancos liberar capital para nuevos préstamos.
- Innovación en el scoring crediticio para incluir a trabajadores independientes, monotributistas y familias con ingresos mixtos.
- Estímulo a la oferta de vivienda, integrando el crédito con el desarrollo inmobiliario y el financiamiento “desde el pozo”.
“La securitización es uno de los puntos más importantes. Un banco argentino no puede financiar masivamente hipotecas a 30 años apoyándose fundamentalmente en depósitos que pueden retirarse en semanas o meses. Hay que conseguir que una hipoteca originada por un banco pueda transformarse en un activo atractivo para fondos, aseguradoras e inversores institucionales. La CNV ya está creando la infraestructura regulatoria para eso”, advierte el presidente de la Cámara.
Perspectivas y compromiso institucional
A través de este monitoreo, el objetivo de CAMESI es fomentar las condiciones para que comprar una vivienda financiada a 30 años deje de ser una excepción y se convierta en una operación normal en la vida de los argentinos. Como organización, sostenemos que no se trata de pedir créditos subsidiados, sino de construir un sistema competitivo y permanente basado en la competencia bancaria y la seguridad jurídica.
Compararnos con ejemplos regionales como Chile nos muestra que el problema no es la indexación (como la UVA o la UF chilena), sino el costo real del dinero y la ausencia de fondeo profundo. “El problema aparece cuando combinamos indexación con inflación elevada, salarios inestables, tasas reales altas y ausencia de fondeo de largo plazo”, suma García Mabrán.
Con este análisis, CAMESI reafirma su compromiso de seguir aportando datos y propuestas para que el sueño de la casa propia sea, finalmente, una realidad accesible para la clase media argentina.
