La transición propuesta hacia un esquema de matriculación voluntaria plantea un cambio de paradigma centrado en la libre competencia y la responsabilidad profesional, mientras que el Código Civil, el derecho de consumo y la actividad notarial continúan garantizando plenamente la tutela de las transacciones patrimoniales.
El proyecto de reforma y desregulación de la actividad inmobiliaria impulsado por el Gobierno nacional ha abierto un debate técnico e institucional de gran relevancia para el sector. La propuesta oficial contempla la supresión de la exigencia del título universitario y de la matriculación obligatoria para el ejercicio del corretaje, así como la liberalización de los honorarios profesionales y la incorporación de herramientas tecnológicas para la validación de operaciones.
Frente a las posturas corporativas que sostienen que la colegiación obligatoria representa el único resguardo de la seguridad jurídica, diversos analistas y especialistas del sector argumentan que la desregulación del acceso a la actividad no debilita la protección del tráfico jurídico ni la tutela del consumidor.
Acceso a la actividad vs. seguridad del negocio
Para comprender los alcances de la iniciativa, los analistas destacan la necesidad de precisar que el proyecto no desregula la transacción inmobiliaria en sí misma, sino el acceso a la intermediación comercial. La compraventa de bienes inmuebles permanece plenamente regulada y tutelada por un marco normativo robusto y preexistente, estructurado sobre el Código Civil y Comercial, el derecho de consumo, la normativa registral, el régimen tributario y las regulaciones en materia de prevención de lavado de activos.
Desde una perspectiva jurídica estricta, la seguridad de una transmisión patrimonial no se deriva de la habilitación corporativa del intermediario comercial, sino de la intervención del derecho notarial y del sistema judicial. Es el escribano público quien, mediante el estudio de títulos, la dación de fe pública y la consecuente inscripción registral, asume la responsabilidad civil y legal de garantizar la validez del negocio de adquisición patrimonial.
Autonomía de la voluntad y libre competencia
Bajo un criterio de coherencia con el derecho de propiedad, los partidarios de la reforma señalan que si un propietario cuenta con la atribución legal de enajenar de manera directa sus bienes, resulta consistente que posea también la libertad de seleccionar de forma autónoma la persona natural o jurídica en quien delegar dicha gestión comercial.
La modificación propuesta no anula el ejercicio profesional del corretaje, sino que transforma la colegiación en un acto voluntario, permitiendo que la calidad técnica del servicio, la experiencia acumulada y la reputación comercial constituyan los verdaderos elementos de diferenciación competitiva.
De este modo, los usuarios que consideren que la acreditación universitaria o la adscripción a una entidad corporativa aportan un valor agregado a sus operaciones, conservarán la potestad de seleccionar intermediarios que cumplan con dichos perfiles.
En consonancia con esto, la libre fijación de comisiones profundiza la transparencia del mercado. Así como el valor de los activos se determina por la interacción de la oferta y la demanda, los honorarios por servicios de intermediación tenderán a regularse de forma eficiente bajo un esquema de competencia abierta.
La eficacia y el alcance de la fiscalización corporativa
El postulado según el cual el control corporativo obligatorio constituye una garantía absoluta contra las malas prácticas comerciales es objeto de revisión crítica a la luz de los antecedentes históricos. La evidencia fáctica en diversas jurisdicciones del país indica que el esquema actual de matriculación obligatoria no ha logrado prevenir de manera integral conductas irregulares o delictivas dentro del sector.
A ello se añade una limitación estructural insalvable: ante supuestos de perjuicio patrimonial o fraude, las instituciones colegiadas carecen de competencia y capacidad económica para resarcir o indemnizar a los damnificados. Sus atribuciones disciplinarias se agotan en sanciones de carácter ético o suspensiones temporales de la matrícula administrativa.
En consecuencia, los particulares afectados deben recurrir de todos modos a la vía judicial o a instancias de mediación del derecho común para salvaguardar su patrimonio.
Hacia un modelo de responsabilidad efectiva y modernización
La transición planteada por el Ejecutivo nacional busca sustituir el control monopólico del acceso al mercado por un esquema de responsabilidad civil efectiva.
Los promotores de la reforma plantean que la mitigación de riesgos de mala praxis puede estructurarse eficazmente a través de exigencias operativas modernas, tales como la contratación obligatoria de seguros de responsabilidad civil profesional.
Este mecanismo asegura que sean compañías aseguradoras –sometidas a estrictas regulaciones financieras– las que provean un respaldo económico directo e inmediato ante eventuales daños patrimoniales.
Asimismo, la incorporación formal de plataformas digitales de corretaje se proyecta como un catalizador para la transparencia y la validación objetiva de las transacciones, permitiendo la convivencia de nuevos modelos tecnológicos y la dinamización de una actividad comercial que demanda una permanente adaptación a las exigencias de eficiencia del mercado actual.
