Con más oferta y una incipiente “guerra de tasas”, el financiamiento para la vivienda vuelve a escena, pero aún enfrenta obstáculos estructurales como los requisitos de ingreso y la falta de fondeo de largo plazo.
Tras años de virtual parálisis, el crédito hipotecario muestra señales de reactivación en la Argentina. El regreso de líneas UVA, la aparición de préstamos a tasa fija y una mayor competencia entre bancos configuran un escenario más diverso. Sin embargo, el acceso sigue siendo restringido para la mayoría de la población.
El dato es contundente: para calificar a un crédito, los ingresos mínimos requeridos superan 1.000.000 de pesos mensuales en los casos más accesibles y escalan hasta más de 5.000.000. Pero gran parte de los asalariados queda fuera porque se suma la condición de que la cuota no puede ir más allá de entre el 25% y el 30% del ingreso familiar.
En paralelo, el ahorro previo sigue siendo una barrera clave. Los bancos financian, en general, hasta el 75% del valor de la propiedad, lo que obliga a contar con entre un 20% y 30% del precio como anticipo, más un 6% a 8% adicional para gastos de operación.
“La principal recomendación que le daría hoy al interesado en un crédito hipotecario es entender cuál es su situación laboral”, señaló Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, al subrayar que la estabilidad de ingresos es determinante para acceder al financiamiento.
Qué necesita el sector inmobiliario para que el sistema fluya
Más allá del regreso de las líneas, el consenso en el sector inmobiliario es que el crecimiento sostenido del crédito depende de resolver una serie de problemas estructurales.
El primero es el costo del financiamiento. En un contexto de inflación e incertidumbre, los bancos trasladan el riesgo a las tasas, que en algunos casos alcanzan niveles del 15% o incluso del 17%. Esto encarece las cuotas iniciales y eleva los requisitos de ingreso.
Pero el problema de base es el fondeo. Tal como advierten los analistas, las entidades financieras no pueden prestar a 20 o 30 años si se financian con depósitos a corto plazo. Esta limitación explica por qué la oferta sigue siendo acotada.
En ese sentido, Federico González Rouco, coordinador macroeconómico de Empiria Consultores, plantea que el desarrollo del crédito requiere una transformación más profunda: “Es imprescindible profundizar el mercado de capitales y tener una mayor variedad de instrumentos de ahorro en UVA”.
A esto se suman otros factores clave:
- Flexibilización de requisitos: el endurecimiento del scoring crediticio deja afuera a muchos potenciales tomadores.
- Instrumentos complementarios: seguros hipotecarios o fondos de compensación podrían reducir barreras de ingreso.
- Financiamiento a la construcción: clave para ampliar la oferta de viviendas y no solo redistribuir el stock existente.
Desde el sector privado también se destaca la importancia de diversificar productos. La convivencia entre créditos UVA y tasa fija es vista como una señal de maduración del mercado.
En esa línea, Sebastián Orlandi, CEO de la desarrolladora Flamma, sintetiza el cambio de paradigma: “El principal déficit del crédito hipotecario argentino nunca fue estrictamente el instrumento, sino la falta de diversidad”.
El regreso de líneas sin UVA, con cuotas previsibles, responde justamente a esa demanda, aunque con un costo: tasas más altas y mayores exigencias iniciales.
Ranking de tasas: cuánto cuesta hoy un crédito
En este nuevo escenario, la competencia entre entidades financieras comienza a tomar forma. Las tasas varían significativamente según el banco, el perfil del cliente y si se trata de créditos UVA o a tasa fija.
El Banco Nación sigue siendo la entidad con la tasa más baja a nivel nacional, a pesar de haberla elevado al 6%. Pero paralelamente incrementó sus exigencias de scoring porque ahora demanda un perfil crediticio casi perfecto para postularse.
Si bien la tabla comparativa es absolutamente dinámica (la guerra de tasas marca evoluciones y cambios constantes en la oferta), actualmente secundan al Nación los siguientes bancos:
- BBVA: 7,5% (clientes con cuenta sueldo en el banco y monotributistas)
- Ciudad: 7,5% (exclusivo para la compra de la primera vivienda)
- Macro: 8,5%
- Santander: 9,5%
- ICBC: 9,9% (6,9% + UVA para cuentas sueldo)
- Comafi: 10,5%
- Galicia: 11,5% (9,5% cuenta sueldo)
- Hipotecario: 12,5%
- Credicoop: 12,5%
- Patagonia: 12,5%
- Supervielle: 15%
Un sistema en reconstrucción
El mercado hipotecario argentino atraviesa una etapa de transición. La reaparición del crédito, la diversificación de productos y la mayor competencia entre bancos marcan un cambio de tendencia tras años de ausencia.
En este contexto, el crecimiento del crédito dependerá de lograr un equilibrio entre la accesibilidad y la sostenibilidad. La baja de tasas, la ampliación de instrumentos y una mayor inclusión financiera aparecen como condiciones necesarias para que el financiamiento deje de ser una excepción y vuelva a ser una herramienta masiva.
Por ahora, la señal es clara: el crédito volvió, pero el camino hacia su expansión todavía está en construcción.
