El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento de transformación marcado por cambios en los costos de construcción, el regreso del crédito hipotecario y la aparición de nuevos formatos de inversión.
En este escenario, la decisión de invertir en una propiedad usada, participar en un desarrollo desde el pozo o apostar por modelos innovadores como las branded residences depende cada vez más del perfil del inversor y de una lectura estratégica del mercado.
Desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), su presidente, Mariano García Malbrán, sostiene que el sector atraviesa una etapa de mayor sofisticación en la toma de decisiones.
“El mercado se volvió más complejo y profesional. Hoy no alcanza con identificar una oportunidad: es necesario comprender cómo interactúan variables como el crédito, los costos de construcción y la dinámica de la demanda”, explicó.
El valor del usado frente al costo de reposición
Uno de los factores que hoy observan los especialistas es la brecha entre el precio de las propiedades terminadas y el costo actual de volver a construirlas.
Tras dos años de fuertes subas en los costos de obra medidos en dólares, en muchos casos el valor del metro cuadrado usado todavía se ubica por debajo del costo de reposición. Esta situación abre una ventana de oportunidad para inversores que buscan activos con potencial de revalorización.
En la Ciudad de Buenos Aires, donde se concentra uno de los mayores stocks de viviendas del país, este fenómeno resulta particularmente visible.
El impacto del crédito hipotecario
El regreso de las líneas de crédito hipotecario también comenzó a modificar la dinámica del mercado.
Según García Malbrán, en los corredores donde más operaciones se concretaron mediante hipotecas se registraron subas en el valor del metro cuadrado usado.
“El crédito no solo reactiva el mercado, sino que revaloriza especialmente las propiedades listas para escriturar, que son las más compatibles con las necesidades de las familias que buscan mudarse de manera inmediata”, señaló.
Este proceso tiende a reducir gradualmente la brecha de precios existente entre el valor de mercado y el costo de construcción.
El pozo y la búsqueda de plusvalía
A pesar del aumento en los costos de obra, los desarrollos desde el plano continúan siendo una alternativa atractiva para inversores que priorizan la ganancia de capital a mediano plazo.
Según datos del sector, ingresar en proyectos desde la etapa inicial puede generar plusvalías de entre el 25% y el 40% al momento de finalización de la obra, especialmente cuando se trata de desarrollos bien ubicados y con demanda sostenida.
En varias ciudades del interior del país, este segmento fue uno de los más dinámicos durante 2025.
Branded residences y nuevos modelos de renta
En paralelo, comienzan a consolidarse formatos híbridos que combinan real estate y hotelería, como las branded residences.
Este modelo integra unidades residenciales privadas con servicios hoteleros operados por marcas internacionales, permitiendo a los propietarios delegar la gestión del alquiler y acceder a esquemas de renta profesionalizada.
García Malbrán define este formato como una “propiedad sin fricciones”.
“El propietario no necesita ocuparse de la gestión cotidiana. La operación queda en manos de la marca, que administra el alquiler, el mantenimiento y los servicios del complejo”, explicó.
Según estimaciones del sector, estos desarrollos pueden generar rentabilidades netas de entre el 7% y el 9% anual en dólares, con primas de alquiler superiores a las de unidades tradicionales.
En Argentina, Mendoza se posiciona como uno de los primeros polos de este modelo con proyectos como El Cauce Autograph Collection Residences, vinculado a la cadena Marriott.
Estrategias según el perfil del inversor
Frente a un mercado más diverso y profesionalizado, los especialistas coinciden en que no existe una única estrategia de inversión.
Las propiedades usadas suelen ser elegidas por inversores que buscan preservar capital y aprovechar valores por debajo del costo de reposición.
Los desarrollos desde el pozo continúan siendo la opción preferida para quienes priorizan la ganancia de capital.
En tanto, los modelos administrados profesionalmente, como las branded residences, aparecen como una alternativa eficiente para quienes buscan renta en dólares con una gestión completamente externalizada.
Para García Malbrán, la clave pasa por comprender que el mercado inmobiliario ya no funciona con las mismas reglas que hace una década.
“El real estate argentino está ingresando en una etapa de mayor profesionalización. Contar con asesoramiento especializado es fundamental para transformar el ahorro en activos con verdadero potencial de valorización”, concluyó.
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