En un año en que en nuestro país se debate una posible desregulación del sector inmobiliario, diversos actores del mercado han empezado a observar lo que ocurre en otros países de la región, a modo de ejemplo. Porque si bien muchos líderes de la industria vienen replicando desde hace años lo que sucede en países vanguardistas como Estados Unidos, lo cierto es que el mercado de bienes raíces argentino puede analizarse mejor en relación con lo que ocurre en países vecinos y con dinámicas más parecidas.
Chile y su mercado abierto
Uno de los países que se analizan es Chile, que actualmente cuenta con un mercado de demanda, con mucho stock de propiedades (nuevas y usadas) disponibles. “El mercado inmobiliario en Chile siempre ha sido un mercado en constante crecimiento, aunque luego del estallido social y la pandemia en el 2020, el crecimiento ha sido algo más lento”, indica Javier Macchi, Master Franquiciado de Coldwell Banker.
Desde la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (Acop) de Chile explican que no existe ninguna regulación en ese país para ejercer el corretaje de propiedades. A diferencia de lo que ocurre en Argentina, donde los corredores deben cursar una carrera universitaria de 3 años en establecimientos privados, colegiarse y pagar la matrícula para poder trabajar, en Chile no hay requisitos establecidos.
En ese sentido, la seguridad jurídica de las operaciones está dada por el proceso que sigan los participantes en una transacción: normalmente, se da a través de escritura pública para compraventa, que luego se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces, así como con contratos firmados ante notario para el caso de los arriendos (alquileres). Así, la seguridad jurídica depende de los participantes en la transacción. Los Conservadores de Bienes Raíces son ministros de fe encargados de los registros conservatorios de bienes raíces cuyo objeto principal es mantener la historia de la propiedad inmueble y otorgar una completa publicidad a los gravámenes que pueden afectar a los bienes raíces.
En tanto, los agentes inmobiliarios (llamados corredores de propiedades en Chile) ofrecen sus servicios para intermediar comercialmente uniendo compradores y vendedores (o arrendadores y arrendatarios). En Chile no existe la figura del corredor inmobiliario ni los profesionales deben colegiarse. Sí hay diversos actores del mercado, como los corredores de propiedades, los gestores inmobiliarios, los administradores de condominios, los asesores y los tasadores inmobiliarios, muchos de ellos nucleados en la Asociación Gremial de Corredores de Propiedades de Chile (Coproch). En tanto, las inmobiliarias son empresas que comercializan propiedades nuevas.
“La ventaja de un mercado desregulado es que establece un marco estándar de operación. Eso es bueno para los clientes y para una sana competencia. Cuando se regula –sobre todo si se hace de forma excesiva–, se puede dañar la innovación o generar un oligopolio”, suma Macchi.
Paraguay: libertad con límites
¿Qué ocurre en Paraguay? “Llevamos 15 años de fuerte crecimiento con algunos altibajos pero con aumento año a año de la actividad, fuerte competencia e inversión extranjera en aumento”, cuenta Ernesto Figueredo Coronel, ex presidente de la Cámara Paraguaya de Empresas Loteadoras e Inmobiliarias (Capeli) y actual presidente de la Cámara Nacional de Comercio y Servicios del Paraguay (CNCSP).
En el caso del corretaje, la Dirección Nacional de Ingresos Tributarios (DNIT) es la que otorga las habilitaciones para operar en Paraguay (es la análoga a ARCA), y las otorga teniendo en cuenta si se trata de una sociedad anónima o unipersonal. “Aquí no existe ley de colegiación profesional ni matrícula. La habilitación fiscal es el único requisito para operar. Asimismo, la seguridad jurídica en las operaciones se garantiza a través de los contratos de corretaje, contratos de compra venta, fideicomisos, etc. Al no haber regulación específica de corretaje, lo más positivo del mercado en Paraguay es la libertad para operar”, añade Figueredo, que también dirige Paraguay Sotheby’s International Realty.
Al referirse al rol de los agentes inmobiliarios, el profesional que es Certified International Property Specialist por la National Association of Realtor (NAR) de Estados Unidos, afirma: “Las franquicias internacionales han tenido un importante crecimiento en el número de agentes. Como la actividad inmobiliaria está creciendo, esto atrae a nuevos jugadores, nuevas franquicias y desarrolladoras internacionales en Paraguay. La comisión usual es del 5% más IVA y la paga el vendedor. Se trabaja con contratos de exclusividad y sin exclusividad”.
Figueredo señala que el mercado inmobiliario paraguayo tiene mucho por mejorar, con una mayor profesionalización. También considera que si bien han tenido un fuerte impulso en los últimos cinco años, “los créditos hipotecarios deben seguir creciendo para llegar a valores cercanos al 30 o 40% del producto interno bruto”.
Uruguay avanza hacia regulación
Finalmente, vale la pena detenerse a observar lo que ocurre en Uruguay. El Parlamento de ese país aprobó recientemente la ley de Operador Inmobiliario, un modelo de referencia para la región. Si bien resta la promulgación del Poder Ejecutivo y la reglamentación de la iniciativa, lo cierto es que el texto apunta a brindar transparencia y dar igualdad de oportunidades a todos los participantes del mercado.
El debate sobre desregulación
En concreto, la norma regula el ejercicio de la actividad profesional inmobiliaria desarrollada “por los comisionistas, agentes, corredores, brókers, operadores, empresas prestadoras o prestadores de servicios inmobiliarios y empresas prestadoras o prestadores de servicios inmobiliarios turísticos”. Martín Díaz Pintos, Broker Owner en RE/MAX Focus, advierte que la nueva ley va a requerir inscribirse en un registro como operador inmobiliario. “De todos modos, el mercado no está regulado y funciona como lo hizo siempre, sin restricciones para ejercer la intermediación inmobiliaria. La ley sí prevé que las personas que trabajan en las inmobiliarias podrán hacerlo bajo la licencia de la inmobiliaria tradicional, y los agentes que trabajan en las franquicias podrán ejercer bajo la licencia de las marcas. Sino habrá que cumplir una serie de requisitos, como por ejemplo, hacer un curso de operador inmobiliario (su duración aún no está establecida, se hará con la eventual reglamentación). Lo cierto es que los agentes operan libremente: trabajan hasta que se establece la reserva, y luego ya intervienen los escribanos de cada parte”, cierra Díaz Pintos.
