La pregunta puede resultar extraña para los argentinos. Sin embargo, se trata de un interrogante con múltiples y llamativas respuestas en diversas partes del mundo. De hecho, resulta una variable más que interesante y atractiva que define, junto con otros factores, la madurez, la flexibilidad y las oportunidades de los mercados inmobiliarios desarrollados, aquellos a los que la Argentina está en condiciones de emular.
Hay un dato elocuente que permite entender la cuestión: mientras que en Estados Unidos alguien cambia de casa casi 10 veces en su vida, en Argentina apenas lo hace una o dos. No hablamos de alquilar, sino de tener una vivienda propia. En real estate, el concepto que define cuántas veces una persona cambia de propiedad a lo largo de su vida se conoce como “ciclo de recambio habitacional” o “tasa de movilidad residencial”. Este indicador refleja el dinamismo del mercado inmobiliario y está directamente relacionado con la economía, el acceso al crédito, los cambios en la estructura familiar, la movilidad laboral y las políticas públicas.
Lo cierto es que en Argentina, el ciclo de recambio habitacional es bajo: una persona cambia de propiedad, en promedio, entre 1 y 2 veces en toda su vida, si es que logra acceder a una vivienda propia. Este dato se relaciona con múltiples cuestiones, como la baja disponibilidad de crédito hipotecario, la fuerte cultura de permanencia y herencia del inmueble familiar, las dificultades económicas y la informalidad laboral, así como el altísimo costo de entrada al mercado (en dólares). A su vez, aparece un dato clave: en las últimas dos décadas, menos del 10% de los argentinos accedieron a un crédito hipotecario, lo que reduce drásticamente la posibilidad de recambio.
¿Qué ocurre en los países desarrollados?
En Francia, por ejemplo, el ciclo de cambio se ubica entre cuatro y cinco veces. El amplio acceso al crédito, la movilidad laboral frecuente, un mercado de alquiler robusto y la facilidad para vender o comprar propiedades están entre las variables que definen ese recambio. Las personas suelen pasar de un departamento pequeño a uno más grande, luego a una casa suburbana, y a una vivienda más accesible en la vejez. Asimismo, los créditos suelen ser a tasas fijas y no mayores al 5 %.
En España, el ciclo de cambio es de 3 a 4 veces en la vida. Aunque hay una fuerte cultura de la propiedad, en ese país las nuevas generaciones se están adaptando a una mayor movilidad, especialmente en zonas urbanas. Hasta la crisis del 2008, el auge del crédito a partir de los años 90 cambió la dinámica. Actualmente, el mercado español se encuentra en pleno crecimiento a partir de la desregulación del sector inmobiliario.
En el Reino Unido, el ciclo de cambio es de entre 6 y 7 veces en la vida. Allí existe una “escalera de la vivienda” (housing ladder), a partir de la que las personas compran propiedades pequeñas y luego van aumentando de tamaño a medida que mejoran sus ingresos. Y en Estados Unidos, el ciclo de cambio es de entre 8 y 10 veces en la vida. Se trata del más alto del mundo desarrollado. Entre los factores que influyen se ubican un mercado muy flexible, una alta cultura de cambio, crédito hipotecario abundante, condiciones laborales cambiantes y un sistema impositivo que favorece el movimiento.
La gran diferencia entre lo que ocurre en Estados Unidos y Reino Unido, por caso, es que cambiar de casa no es visto como una carga, sino como parte del progreso económico y familiar. En Argentina, en contraposición, suele ser una decisión costosa, compleja y poco frecuente.
La realidad de la vivienda en Argentina
En nuestro país, un mercado tradicionalmente “poco líquido” implica que una propiedad pueda tardar más de 6 meses en venderse si no está bien tasada o promocionada comercialmente. Del mismo modo, cuenta la inversión emocional y financiera: la vivienda sigue siendo un bien emocional, más que una herramienta de inversión dinámica. Todo ello deriva en un gran impacto en el desarrollo urbano: la baja movilidad significa menos renovación barrial, menor rotación del parque habitacional y ciudades más estáticas. Finalmente, hay que destacar las limitaciones que eso conlleva para los nuevos compradores, ya que si no hay recambio, los jóvenes tienen menos opciones para acceder a una primera vivienda.
“Observamos una ventana de oportunidad en Argentina. Con el reciente relanzamiento de los créditos hipotecarios (como el Plan de Reparación Histórica y los créditos UVA), el país podría comenzar a acortar esa brecha. Mientras en los países desarrollados la vivienda es parte de una ruta de movilidad social y económica, en Argentina sigue siendo un destino final o incluso inalcanzable. Si el país logra estabilizar su economía y ofrecer herramientas de financiamiento reales, podríamos ver un mercado más activo, profesionalizado y con mayor rotación”, asegura Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) y director de Keymex Latam y Argentina.
En definitiva, el futuro del real estate en Argentina dependerá, en buena parte, de que la vivienda deje de ser un privilegio estático y se transforme en un derecho dinámico. “Saber que un argentino cambia de propiedad solo una o dos veces en su vida, mientras que un estadounidense lo hace hasta diez veces, pone de manifiesto que nuestro mercado está atrapado en la inercia, con barreras estructurales que frenan el acceso, la movilidad y el desarrollo del sector. La desregulación del mercado inmobiliario no sólo es imprescindible, sino que determinará el futuro del acceso a la vivienda para los argentinos”, cierra García Malbrán.
