Pablo Majul es Magíster en Derecho Administrativo Económico y especialista en Abogacía del Estado. En medio de un contexto de desregulación del sector, el abogado se refirió a las franquicias inmobiliarias y advirtió que se trata de un fenómeno que ha crecido significativamente en los últimos años, impulsado por cambios en el mercado, globalización y la demanda de servicios complementarios asociados a los bienes raíces.
Además de considerar que el modelo está vinculado con una tendencia hacia la sistematización y la búsqueda de garantías de calidad en la prestación de servicios y productos, Majul se refirió a las fricciones que trajo su desarrollo en Argentina: “Las franquicias aterrizaron sobre una actividad comercial regulada como ´profesión liberal´ entrando en conflicto con la incumbencia profesional de los corredores inmobiliarios y, sobre todo, con los colegios profesionales que los nuclean. Estas entidades, hasta el momento, controlaban todo lo atinente al ´negocio inmobiliario´ y, a partir de la venida de este modelo, sintieron que, de alguna manera, perdieron las riendas de la actividad. Al final del día, lo que más tensión produce es la competencia. Es entendible, aunque los motivos, a mi criterio, no son justificados”.
En tiempos de transformación del sector, el especialista no cree que la instauración de este tipo de negocios comerciales pueda afectar a la actividad, sino todo lo contrario: “Habrá mayor competencia por atraer y retener clientes, lo que lleva a mejorar la calidad de los productos y servicios. También la competencia tiene efecto en los precios, porque tiende a bajarlos. Los actores se ven motivados a ofrecer precios más atractivos para captar clientes, lo que resulta en un mayor poder adquisitivo para los consumidores”.
Y aclaró: “Esta situación trajo escenarios de conflicto que se fueron dirimiendo a través de litigios judiciales. Uno de los más conocidos fue la resolución de la Inspección General de Justicia que había ordenado mandar a disolver y liquidar la sociedad de RE/MAX constituida en el país por ´supuestamente´ ejercer una actividad ilícita. Esta decisión administrativa fue recurrida y la Cámara Nacional en lo Comercial dejó sin efecto la mentada resolución por considerarla una decisión ´arbitraria, infundada y dictada en exceso de las facultades de la IGJ´. Inclusive, vale la pena destacar, existió una persecución y hostigamiento de los Colegios profesionales a matriculados que adscribían a la nueva franquicia comercial”.
Majul también opinó sobre el rol de los Colegios: “Los martilleros y corredores públicos se institucionalizaron allá por el año 1943. Esto dio lugar a un corporativismo muy fuerte que, hasta el día de hoy, sigue bastante arraigado en nuestra sociedad alcanzando a varios sectores. Los grupos de interés, cámaras empresariales, sindicatos y sectores dentro de la administración buscan y obtienen normas para promover sus intereses. Todo esto conforma un enjambre regulatorio multiplicador de los costos de transacción”.
El experto afirma que la colegiación establece rigideces normativas que pueden dificultar la adaptabilidad de la profesión a las dinámicas cambiantes del mercado inmobiliario generando, de esa manera, costos adicionales (que terminan trasladándose a los consumidores en forma de honorarios elevados) y menor competitividad (lo que siempre termina influenciando negativamente en los precios y en la variedad de los servicios disponibles en el mercado), entre otros aspectos. “Es que el corporativismo, cuando es de carácter manifiesto, tiene un fuerte carácter autoritario. La clave está en encontrar un equilibrio que promueva la calidad del servicio, al mismo tiempo que se minimicen las barreras de entrada y los costos adicionales para los consumidores”, subraya.
-¿Es cierto que son los Colegios los que brindan seguridad jurídica en materia de bienes raíces?
-La seguridad jurídica, en todo orden, no proviene únicamente de las entidades intermedias como los colegios profesionales, sino que se da a nivel de institucionalidad. Es decir, la seguridad jurídica, implica confianza en las instituciones y para ello, es necesario que existan “buenos comportamientos” tanto de las instituciones formales como informales (la gente y su conducta). Lo que quiero significar con esto es que la “seguridad jurídica sectorial” no puede escindirse de la “seguridad jurídica general”. Tal es así que los últimos premios Nobel en Economía (2024) James Robinson, Daron Acemoglu y Simon Johnson hicieron especial foco en esta cuestión afirmando, entre otros puntos, que el desarrollo económico de los países depende de las características de sus instituciones. Tener una actitud corporativista de la cuestión, en mi opinión, conlleva a moldear instituciones anti pluralistas en las que prevalecen los intereses grupales en vez de los comunitarios. Esta posición no conduce al desarrollo económico.
Bajo esos parámetros, por un lado, veo con buenos ojos que cada sector se autorregule porque, en definitiva, hace a la descentralización de la materia (que de otro modo tendría que hacerlo el Estado con mayores costos) y, además, la incumbencia profesional permite que cada área esté regulada por los que entienden en la materia, deben lidiar con ella y la ejercen día a día.
-¿Se podría pensar en una incorporación de las franquicias inmobiliarias y en nuevas entidades que certifiquen idoneidad?
-Claro. En mi opinión, este sería el camino correcto en lo inmediato. Flexibilizar la prohibición de asociarse comercialmente con otras marcas o personas que no sean estrictamente corredores inmobiliarios, aunque sí que el ejercicio de esta actividad esté a cargo de un profesional del sector. Entiendo que la “postura gremial” procure siempre la defensa de la incumbencia porque, en definitiva, es el trabajo de carácter alimentario que lleva a cabo día a día el corredor inmobiliario. Sin embargo, no creo que la instauración de este tipo de estructuras comerciales como las que ofrece RE/MAX sea un escollo insuperable para compatibilizar ambos modelos porque, al final del día, lo que más importa es generar mejores condiciones económicas y de mercado para los consumidores (que son los que invertirán en el sector).
Este modelo permitirá, de hecho, así lo viene haciendo, ingresar más personas al mercado inmobiliario como agentes independientes, aumentando el número de profesionales en el área y fomentando la competencia. Además, con ello, se aportan nuevos modelos de capacitación y marketing avanzados, lo que puede elevar los estándares de calidad y profesionalismo entre los agentes inmobiliarios.
Existen otros beneficios de este tipo de esquemas, como que los agentes puedan tener mayor autonomía en su operación, permitiendo adaptar sus estrategias a las necesidades del mercado local. Se puede promover, por otro lado, el trabajo en red aumentando las oportunidades de negocio y cierre de transacciones, entre otros aspectos a tener en cuenta.
En cuanto a la creación de nuevas entidades, para ser realista, entiendo que no es necesario. Esa labor debería seguir en cabeza de los colegios profesionales, pero aggiornados a esta nueva realidad, con reglamentaciones más flexibles que permitan la instauración de este tipo de esquemas comerciales procurando un mejor servicio a los consumidores.
