Un cambio de paradigma que comenzó hace 20 años con la llegada de marcas internacionales se consolida en nuestro país a medida que se afianzan nuevos modelos de negocio basados en la transparencia y el trabajo en red. La aparición de nuevas franquicias extranjeras y nacionales, la creciente transformación que implementan las inmobiliarias nacionales y la creación de nuevas redes inmobiliarias que apuestan por la vanguardia tecnológica resultan ejemplos concretos de los aires renovados que necesita el sector.
Y ese nuevo contexto se ve reforzado por diversos avales judiciales que llegaron para aclarar el panorama a nivel local y despejar falsas creencias que desde hace décadas se esgrimen como verdades reveladas de la industria. En ese sentido, hay dos fallos recientes –uno de la Cámara de Apelación en lo Contencioso Administrativo de Mar del Plata y otro de la Cámara Contencioso Administrativa de Tercera Nominación de Córdoba– que marcan un rotundo precedente contra las restricciones arbitrarias que hasta ahora han ejercido los Colegios Profesionales.
“Los fallos en Córdoba y Mar del Plata establecen una línea jurisprudencial clave en la modernización del mercado inmobiliario y ponen límites a las interpretaciones restrictivas de los colegios profesionales”, señala el abogado Bernabé García Hamilton, especialista en derecho empresario. Al analizar ambas sentencias, se desprenden 4 puntos centrales:
1) La promoción de inmuebles no es estrictamente un acto de corretaje inmobiliario
Una de las estrategias utilizadas por los colegios profesionales para sancionar a los corredores que operan con marcas ha sido argumentar que la publicidad de inmuebles equivale a la intermediación inmobiliaria y que, por lo tanto, debe estar restringida exclusivamente a corredores matriculados.
Sin embargo, los fallos advierten otra realidad. En el caso del fallo dictado en Córdoba a favor de la corredora inmobiliaria responsable de la inmobiliaria RE/MAX Boulevard de esa ciudad, la Cámara determinó que la promoción de inmuebles no es un acto exclusivo del corretaje y que la Ley 9445 no prohíbe que empresas o personas sin matrícula difundan propiedades en nombre de corredores habilitados.
Y la Cámara marplatense (en otro fallo a favor de la corredora responsable de RE/MAX Arena) rechazó el argumento del Colegio de Martilleros, que intentó sancionar a la corredora porque su nombre aparecía en publicaciones junto al de la marca mencionada. Los jueces sostuvieron que publicar propiedades en plataformas digitales no equivale a realizar corretaje inmobiliario, sino que es una herramienta de promoción como en cualquier otro rubro.
“Ambos fallos establecen que la promoción de inmuebles no puede ser considerada intermediación inmobiliaria en sí misma. Los corredores pueden utilizar plataformas digitales, redes sociales y herramientas de marketing sin que esto implique un ejercicio irregular de la profesión”, aclara García Hamilton.
2) El rol del agente como colaborador del corredor inmobiliario
Otro de los principales argumentos de los Colegios contra las franquicias inmobiliarias es que los agentes inmobiliarios que trabajan dentro de estos sistemas estarían ejerciendo la intermediación de manera ilegal, sin contar con la matrícula correspondiente.
Sin embargo, en el fallo de Córdoba se reafirmó que los agentes inmobiliarios son auxiliares del corredor matriculado y que su rol es completamente legal dentro de la estructura del corretaje. Además, se destacó que el Código Civil y Comercial reconoce expresamente el contrato de agencia, que regula esta relación contractual.
Y en Mar del Plata, la Cámara determinó que el Colegio de Martilleros actuó con hipocresía al sancionar a la corredora Gilda Clauso por utilizar agentes inmobiliarios, cuando en realidad todas las inmobiliarias trabajan con colaboradores no matriculados. Se enfatizó que no hubo pruebas de que los agentes de RE/MAX Arena estuvieran negociando o cerrando operaciones sin la intervención de la corredora matriculada.
“Los dos fallos dejan en claro que los agentes inmobiliarios no ejercen ilegalmente el corretaje, sino que son colaboradores que captan clientes, muestran propiedades y brindan asistencia comercial. Sin embargo, la firma y la negociación final siempre recaen sobre el corredor matriculado”, afirma García Hamilton.
3) La posibilidad de utilización de nombres de fantasía por parte de los corredores inmobiliarios
Los Colegios profesionales han argumentado que el uso de nombres comerciales o franquicias genera confusión y que los corredores que operan bajo marcas como RE/MAX, Keymex o Coldwell Banker, entre otras, estarían ocultando su identidad profesional.
En realidad, la Justicia cordobesa determinó que no existe prohibición legal para que los corredores inmobiliarios operen bajo nombres de fantasía, siempre que se identifique al profesional responsable de la operación.
Asimismo, la Justicia de Mar del Plata rechazó el argumento del Colegio de Martilleros, que intentó sancionar a la corredora bajo la premisa de que su matrícula estaba siendo “prestada” a RE/MAX Arena. La Cámara estableció que el uso de una marca comercial no afecta la responsabilidad profesional del corredor matriculado.
“Estos fallos confirman que los corredores pueden operar bajo franquicias y nombres comerciales sin que ello implique una violación de la normativa vigente, siempre que se mantenga clara la identificación del profesional matriculado responsable”, explica el abogado y docente universitario.
4) La posibilidad de que personas humanas o jurídicas sin título ni matrícula de corredor inmobiliario realicen actividades propias del corretaje inmobiliario contratando un corredor matriculado
Los Colegios profesionales han intentado impedir que empresas sin matrícula operen en el mercado inmobiliario. Sin embargo, la Justicia cordobesa determinó que la Ley 9445, específicamente en sus artículos 22 y 23, permite expresamente la existencia de sociedades entre corredores y personas sin matrícula, siempre que el corredor matriculado sea el responsable de las operaciones.
Y en Mar del Plata se concluyó que el Colegio de Martilleros no pudo probar que la corredora hubiera facilitado su matrícula para que terceros ejercieran el corretaje ilegalmente. La Cámara estableció que el corretaje debe ser ejercido por un profesional matriculado, pero esto no impide que se trabaje o tenga colaboración de empresas o personas no matriculadas.
Así, los dos fallos establecen que las sociedades entre corredores matriculados y empresas o emprendedores sin matrícula son legales, siempre que el corredor sea quien asuma la responsabilidad final de las operaciones.
En definitiva, hay 4 puntos clave que se desprenden de ambas sentencias:
-La promoción de inmuebles no es un acto exclusivo del corretaje inmobiliario.
-Los agentes inmobiliarios son colaboradores del corredor matriculado, sin que ello implique ejercicio ilegal de la profesión.
-Los corredores pueden operar bajo nombres de fantasía o franquicias, siempre que se identifique al profesional responsable.
-Las relaciones entre corredores y personas sin matrícula son legales, siempre que el corredor matriculado asuma la responsabilidad de las operaciones.
“Estos fallos dejan en claro que los Colegios profesionales han intentado frenar el avance de modelos de negocio innovadores no por razones jurídicas, sino por intereses gremiales. La Justicia ha ratificado que la normativa vigente no impide la evolución del corretaje inmobiliario y que los Colegios profesionales no pueden imponer restricciones arbitrarias para frenar la competencia”, subraya García Hamilton.
“Estos precedentes -concluye García Hamilton- abren la puerta a una profesionalización en la actividad inmobiliaria y refuerzan la necesidad de que el sector se adapte a las nuevas tecnologías y modelos comerciales en lugar de intentar mantener esquemas tradicionales que ya no responden a las necesidades del mercado”.
