En paralelo con la creciente expansión de las franquicias en todo el país y la reactivación económica que aporta el sector inmobiliario, distintas sentencias judiciales parecen brindar claridad al modelo de negocio que se afianza en Argentina.
Entre las decisiones “bisagra” de la Justicia se ubica el fallo de la Cámara Contencioso Administrativa de Tercera Nominación, que declaró la nulidad de la sanción contra la corredora inmobiliaria responsable de la inmobiliaria RE/MAX Boulevard de la ciudad de Córdoba. La sanción (suspensión de la matrícula profesional por el plazo de 6 meses y una multa de 100.000 pesos) había sido dispuesta por el Tribunal de Disciplina del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de la provincia de Córdoba (CPCPI).
Se trata de una sentencia que coincide con la de la Cámara de Apelación en lo Contencioso Administrativo de Mar del Plata, que falló a favor de una corredora de esa localidad: los jueces rechazaron la acusación del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, por considerarla basada en “meras conjeturas” y “especulaciones”. Ambos fallos coinciden en un aspecto central: los Colegios de Martilleros deben acreditar que el colegiado incurrió en violaciones a la ley y deben probar en qué consisten esos incumplimientos.
Lo cierto es que, como han aclarado diversos jueces, la alegación de supuestas faltas legales no es suficiente para sancionar a un profesional. Asimismo, ha quedado perfectamente demostrado que los corredores pueden asociarse a personas humanas o jurídicas que no sean corredores, siempre que los mismos no se encuentren inhabilitados legalmente para ello.
Del mismo modo, tal como advirtieron en su sentencia los camaristas de Córdoba, los argumentos brindados por el CPCPI en su defensa judicial no se sustentan en la ley que invocan, sino en interpretaciones erradas contrarias a la ley provincial y al Código Civil. El Código Civil y Comercial es el principio rector que las leyes provinciales deben respetar y dentro de ese cuerpo legal se detalla la figura del contrato de agencia (art. 1479), así como las funciones del corredor inmobiliario (art. 1345). A su vez, es válido que un contrato de agencia sea firmado por el representante legal de la sociedad que integra un corredor o corredora inmobiliaria, ya que representa la voluntad de esa persona y es evidente que la función profesional la lleva adelante quien está habilitada para ello.
Los recientes fallos también han definido que en los contratos de agencia no se cede el nombre de los profesionales, ni se autoriza a ejercer el corretaje en sus nombres. De hecho, los agentes pueden publicitar con su nombre y apellido por los medios que estimen necesarios, mientras detallen que no ejercen el corretaje y que el profesional responsable es el matriculado que se detalla en la publicación y que ello no lleva a equívocos del público general.
La sentencia de la Cámara Contencioso Administrativa de Tercera Nominación cordobesa también afirma que las capacitaciones brindadas por una franquicia tampoco confunden a los clientes sobre si están tratando con un corredor inmobiliario. Y que los agentes inmobiliarios se rigen por el contrato de agencia del Código Civil y que en nada ello resulta ilegal.
Del mismo modo, quedó definido que cuando los Colegios promocionan tecnicaturas o formaciones para auxiliares inmobiliarios de forma directa o indirecta, están haciendo lo mismo que se les reprocha a los agentes de las franquicias, ya que se encargarán de publicitar y promocionar comercialmente inmuebles y eso es absolutamente legal. Lo cierto es que, como el de la provincia de Córdoba, son múltiples los fallos que marcan un antes y un después en el sector inmobiliario. Estas sentencias debieran ser conocidas por los martilleros que integran los Colegios para que tomen conocimiento que están condenando a los Colegios y que esas entidades deberán pagar las costas. También debieran ser conocidas por los martilleros o corredores que son potenciales franquiciados (e incluso los ya franquiciados) para que estén tranquilos de que su actividad es legal. Por último, estos fallos brindan tranquilidad a los agentes inmobiliarios que integran las franquicias: su actividad es legal y se encuentra ajustada a derecho.
